Может ли сделка быть признана незаключенной. Может ли быть признан недействительным договор купли-продажи доли в квартире при процедуре банкротства? Может ли быть завещание признано недействительным

Содержание
  1. Что делать если купил недвижимость у банкрота и сделку признают недействительной?
  2. Как защитить покупателя недвижимости от риска банкротства продавца?
  3. Как проверить продавца квартиры на банкротство?
  4. и несет за свою работу материальную ответственность
  5. Как минимизировать риски
  6. В каких случаях существует риск?
  7. Судебная практика
  8. Как получить еще большую гарантию?
  9. Проверьте семейное положение собственника квартиры
  10. Проверьте вменяемость и дееспособность
  11. Недействительность сделок при банкротстве физического лица
  12. Подозрительные сделки
  13. Сделки, совершенные с целью причинения имущественного вреда кредиторам
  14. Сделки с предпочтением одному из кредиторов перед другими
  15. Последствия признания сделок недействительными
  16. Что делать? Как избежать негативных последствий оспаривания сделок?
  17.  
  18. Банкротство продавца – Спик
  19. Какие риски есть у покупателя?
  20. но продавец не может вернуть деньги
  21. тем выше риск финансовых потерь
  22. Могут ли забрать квартиру, если продавец признан банкротом после сделки?
  23. Как вернуть деньги с банкрота?
  24. Признание договора купли-продажи недействительным 2020
  25. Основания признания договора купли продажи недействительным
  26. Какие сделки считаются ничтожными:
  27. Какие сделки считаются оспоримыми:
  28. Срок исковой давности для оспаривания сделки
  29. Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным
  30. Услуги юристовпо оспариванию сделки:

Что делать если купил недвижимость у банкрота и сделку признают недействительной?

Может ли сделка быть признана незаключенной. Может ли быть признан недействительным договор купли-продажи доли в квартире при процедуре банкротства? Может ли быть завещание признано недействительным

Речь идет не об отдельном нормативно-правовом акте, а о внесении изменений в Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Согласно нововведениям, которые вступили в силу с 1 октября 2015 года, банкротами могут признаваться физические лица.

Для покупателей недвижимости эти изменения только повысили риски, а именно:

  • Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в последующие три года, если продавец в течение этого срока признается банкротом;
  • Ответственность за недобросовестное поведение продавца перед кредиторами ложится на покупателя недвижимости;
  • И напомним, что отсутствие убедительных доказательств, что приобретатель предпринимал необходимые меры, для выяснения обстоятельств продажи квартиры по цене, ниже рыночной, усугубляет его вину.

К сожалению, принцип добросовестности в случае признания продавца банкротом не спасает покупателя. Вообще же, чтобы вернуть деньги, уплаченные за квартиру, покупатель обязан доказать, что действовал добросовестно.

В противном случае, он несет существенные финансовые потери – недвижимость возвращается, а деньги нет. Но когда продавец признан банкротом, деньги вернуть просто неоткуда.

Кроме того, нужно учесть, что банкротом признаются физические лица, которые:

  • Имеют просроченную задолженность по кредитам. Причем размер неисполненных обязательств в этом случае значения не имеет.
  • Не проводят оплату по этим кредитным договорам, договорам займа или иным договорам, по которым просрочены обязательства более 3 месяцев.

То есть при покупке жилья у лица, которое имеет денежные обязательства, приобретатель рискует пострадать от недобросовестных действий продавца в течение последующих трех лет:

  • Заемщик может перестать выполнять денежные обязательства;
  • Кредиторы поднимут вопрос о реализованной квартире.

Поэтому нужно соблюдать некоторые правила, которые позволят предупредить нежелательные последствия для покупателя и финансовые потери.

Как защитить покупателя недвижимости от риска банкротства продавца?

При покупке квартиры на вторичном рынке рекомендуется придерживаться следующих правил (с точки зрения риска банкротства):

  1. Отказываться от сделок с недвижимостью, у которой сомнительная история и стоимость которой существенно ниже рыночной;
  2. Внимательно рассмотреть семейную ситуацию владельца квартиры, оценить возможность его неплатежеспособности.
  3. Если на момент продажи недвижимости просроченных обязательств у продавца этой недвижимости нет, то вернуть квартиру в конкурсную массу не потребуют, поэтому если Вы видите неисполненные обязательства, проследите, чтобы до продажи Продавец их исполнил.
  4. Проверить наличие у продавца неисполненных денежных обязательств пред разными кредиторами (как это сделать – указано ниже)

Возражение продавца или его представителя, что все указанные выше требования касаются личной жизни лица, должны решительно отвергаться. Покупатель рискует больше всех, он имеет право вести себя предусмотрительно. Отказ выполнять его требования может расцениваться, как намеренное введение его в заблуждение и недобросовестность со стороны продавца.

Как проверить продавца квартиры на банкротство?

Сведения об участнике сделки можно получить в следующих организациях и их веб-ресурсах:

  1. Через Службу судебных приставов получается информация о наличии исполнительных производств;
  2. Через Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве проверяется

наличие открытых или завершенных процедур несостоятельности;

  1. Через Арбитражный Суд уточняются открытые или завершенные процессы банкротства;
  2. Через Бюро кредитных историй выясняются данные по просроченным займам.

В последнем случае, чтобы проверить продавца квартиры на банкротство, требуется получить разрешение лица, которое проверяется. Оно обязательно оформляется в письменном виде. Отказ в нем – повод задуматься о целесообразности сделок.

Ответ на этот вопрос утвердительный. Отъем жилья осуществляется на основании положений указанного выше закона о несостоятельности. Причины изложены в ст.ст.61.2-61.3, к ним относятся:

  1. Договор отчуждения имущества заключен не позже, чем за год до принятия заявления о признании продавца несостоятельным (банкротом), при этом, если стоимость покупки (сделки) ниже рыночной и имеются признаки подозрительной сделки;
  2. При совершении сделки намеренно ущемлялись имущественные права кредитора. Ключевое требование к таким договорам – заключались в течение трех лет до признания продавца несостоятельным;
  3. Продажа квартиры проводилась в интересах одного кредитора и с ущемлением интересов остальных.

Например, приобретенную жилую недвижимость вернут продавцу при наличии следующих обстоятельств:

  1. Сделка проведена за 1,5 года до его несостоятельности;
  2. У него была задолженность перед банком, которая не была погашена до признания его банкротом;
  3. Квартира могла быть реализована намного дороже, и это позволило бы рассчитаться с банком полностью или частично.

То есть, лишиться приобретенного жилья реально.

и несет за свою работу материальную ответственность

Подводя итог, можно прийти к следующему выводу:

При покупке квартир необходимо тщательно проверять ее историю перехода прав собственности, с подозрением относится к любым «выгодным» предложениям.

Кроме того, нужно прибегать к помощи юристов по недвижимости, которые проверят сделку на чистоту, дадут рекомендации в каждом конкретном случае, выполнение которых снизит риски финансовых потерь.

на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК».

Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации.

Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Как минимизировать риски

Даже отсутствие продавца в Едином реестре еще не дает 100 % гарантий отсутствия проблем – вполне может быть, что продавец оформит банкротство в тот же день, когда вы подпишете договор. Поэтому при покупке квартир стоит придерживаться следующих правил:

  • Избегайте приобретения квартир по заведомо заниженным ценам – очень часто за такими предложениями стоят как минимум банкроты, а то и настоящие мошенники.
  • Выясните о продавце как можно больше, поговорите с его соседями и родственниками. Постарайтесь узнать по открытым каналам, не связан ли он с мошенническими схемами (социальные сети и поисковые системы хранят очень много личной информации). Полезно будет выяснить его должность и социальный статус – если продавец квартиры занимает высокое положение в обществе, то вряд ли будет рисковать репутацией и свободой.
  • Заручитесь помощью хорошего юриста, особенно имеющего опыт судебных тяжб по имущественным вопросам. Он не только поможет составить договор, но и сможет защитить вас в суде.
  • Постарайтесь оформить титульное страхование сделки в компании, которая признает банкротство продавца страховым случаем. Так вы сможете вернуть большую часть средств, вложенных в покупку. Правда, в этом случае вам придется отказаться от идеи доказывать мошенничество со стороны продавца, иначе страховая не выплатит компенсацию.
  • Обращайтесь в риэлтерские конторы с хорошей репутацией, они часто сами проверяют хозяев предлагаемых ими объектов.
  • Особенно строгую проверку владельцев проводят службы безопасности банков. Финансовые организации иногда имеют доступ к документам, закрытым для физических лиц. Поэтому стоит рассмотреть возможность провести платеж в ипотеку.

В каких случаях существует риск?

При банкротстве продавца недействительными будут признаваться только сделки, соответствующие определенным параметрам:

— сделки с квартирами, цена которых в договоре купли-продажи значительно ниже рыночной стоимости такого же объекта (такой порядок действует для сделок, совершенных за год до подачи заявления о банкротстве);

— сделки, в результате которых кредиторам был причинен ущерб (например, если в преддверии банкротства продавец старается избавиться от своего имущества и поэтому дарит его родственникам или продает квартиру бизнес-партнеру по заведомо низкой цене).

Как правило, это сделки между родственниками, коллегами, друзьями. Предполагается, что покупатель в этом случае был заодно с продавцом и понимал, что эта сделка может быть незаконной. Одно из оснований, по которым такую сделку можно оспорить, — тот факт, что продавец после продажи продолжает жить в этой квартире.

Именно по такой причине могут оспорить сделки, совершенные продавцом за три года до того, как подано заявление о банкротстве. В зону риска попадают сделки продажи квартиры между близкими родственниками, совершенные менее трех лет назад.

Снизить этот риск вы можете, если рассмотрите для покупки варианты квартир, которые находятся в собственности более трех лет.

Учитывайте также, что оспариваться может сделка, которая совершена не только самим должником, но и вторым супругом с совместным имуществом, которое было нажито в браке.

Судебная практика

За все время действия закона заявление о признании сделки недействительной в отношении физлица в Красноярске подали только один раз (дело № а33–25984/2015). Требование не удовлетворили, так как арбитражный управляющий не смог доказать, что стороны были в сговоре и что кредитору был причинен ущерб.

«Как правило, такие требования предъявляют к индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, — объясняет адвокат Юлия Михайлова. — Но это не значит, что не надо проверять сделки! Делать это следует обязательно.

Учитывая ситуацию в экономике, количество тех, кто признается банкротом, будет расти, а значит, появится больше случаев, когда финансовый управляющий будет обращаться за признанием сделки недействительной».

Как получить еще большую гарантию?

Получить полную гарантию того, что человек не станет банкротом, из открытых источников нельзя (долги продавца могли просто не дойти еще до судебных приставов), большую уверенность вы получите, если попросите самого продавца предоставить выписку из его кредитной истории. Такой документ раз в год совершенно бесплатно можно запросить в Бюро кредитных историй.

Из нее должно быть видно, что продавец вовремя платит по всем взятым на себя обязательствам. Специалисты также советуют включать в договор купли-продажи пункт о том, что на момент совершения сделки продавец не объявил себя банкротом и не планирует делать этого в дальнейшем.

Эта запись увеличит ваши шансы на защиту своих интересов, если дело все-таки дойдет до суда.

Недвижимость на вторичном рынке чаще всего покупают с участием риэлторов или юристов. И это неспроста. Без специалиста сложно заключить безопасную сделку, если не знаешь, на что обращать внимание. В статье расскажем о том, как проверить продавца, чтобы не купить квартиру, которую потом отберут.

Проверьте семейное положение собственника квартиры

Если у продавца квартиры в паспорте стоит штамп о регистрации брака, убедитесь, что супруг дал свое согласие на сделку. Необходимость этого согласия проистекает из права каждого из супругов распоряжаться совместно нажитым имуществом.

Это нужно сделать, даже если в выписке из ЕГРН собственником указан только один супруг. А если супруг бывший, а квартира приобреталась в период брака, его согласие так же необходимо.

Исключение — получение квартиры в собственность до брака или брачный договор. Так же под необходимость согласования не попадают сделки с унаследованной, полученной в дар или приватизированной квартирой.

Согласие представлено в виде письма-заявления, удостоверенного нотариусом. Супруг должен четко обозначить в нем свою волю и указать, что не возражает против продажи жилья. Если согласия не было, то супруг имеет право оспорить сделку через суд.

Проверьте вменяемость и дееспособность

Дееспособность продавца подтверждается справками из ПНД и НД. Их не требует Росреестр для регистрации сделки, но наличие справок обезопасит покупателя.

При этом даже две такие справки не могут полностью избавить покупателя от рисков. Гражданский кодекс предусматривает возможность признать сделку недействительной, если ее заключил человек, который не способен в принципе или в момент сделки не мог понимать смысл своих действий и управлять ими.

При этом не обязательно, чтобы он считался недееспособным, достаточно его невменяемости в тот момент, когда был подписан договор.

Напротив, если по справкам вы увидите, что продавец состоит на учете в одном из этих учреждений, это не всегда говорит о его недееспособности. По закону, только суд может признать таковым гражданина.

При этом он ставит в известность органы опеки и попечительства, у которых можно узнать о дееспособности точнее. Но такую информацию они обычно не предоставляют третьим лицам.

Еще один способ обезопасить себя — заверить сделку у нотариуса в присутствии медицинского работника, который письменно подтвердит вменяемость продавца в момент сделки.

Важно! Даже у недееспособного продавца можно покупать квартиру. Для этого необходимого согласие его законного опекуна или попечителя, а также разрешение органов опеки.

Следующая

Источник: https://ZHKH-RF.ru/proverka-na-bankrotstvo-zachem-izuchat-finansy-prodavczov-pri-sdelkah/

Недействительность сделок при банкротстве физического лица

Может ли сделка быть признана незаключенной. Может ли быть признан недействительным договор купли-продажи доли в квартире при процедуре банкротства? Может ли быть завещание признано недействительным

Банкротство физического лица никогда не происходит внезапно. Обычно долги накапливаются в течение некоторого времени. В то время как накапливаются долги – должник постепенно избавляется от имущества. Действительно продает, или укрывает.

При желании, оспорена может быть практически любая сделка, совершенная должником за 3 года до подачи заявления о банкротстве.

Закон «О банкротстве» подразделяет сделки, которые могут быть оспорены, на различные категории.

Подозрительные сделки

Закон «О банкротстве» в статье 61.2, п. 1 так определяет понятие подозрительной сделки: 

Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы). 

 Это означает, что любая сделка должника в деле о банкротстве подлежит анализу. Финансовый управляющий при этом устанавливает следующие обстоятельства: 

  • совершена ли сделка по рыночной цене;
  • являются ли условия совершения сделки рыночными;
  • каковы обычные цены и условия для аналогичных сделок;
  • является ли отклонение от обычных цен и условий существенным. 

Не имеет значение, была ли вторая сторона сделки заинтересована или как-то связана с должником. При анализе подозрительности сделки имеет значение только цена и коммерческие условия. 

Если арбитражный управляющий не оспорит сделку, а суд и кредиторы посчитают ее подлежащей оспариванию – с управляющего ЛИЧНО могут взыскать убытки, причиненные кредиторам.

Так что при наличии малейших оснований арбитражные управляющие подают заявление о признании подозрительной сделки недействительной.

Сделки, совершенные с целью причинения имущественного вреда кредиторам

Условия оспаривания таких сделок определены в п.  2 статьи 61.2 закона «О банкротстве»:

Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:

  • стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации – десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;
  • должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;
  • после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

Обратите внимание на следующее положения данной статьи: Предполагается, что другая сторона сделки знала о цели причинения вреда кредиторам: 

  • если она признана заинтересованным лицом. Заинтересованные лица – это родственники и аффилированные юрлица (суд может признать заинтересованными и других лиц);
  • если она знала об ущемлении интересов кредиторов либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Это означает, что любая сделка с родственником или аффилированным лицом рассматривается априори как совершенная с целью причинения вреда кредиторам. Любая! Независимо от того, что вы там написали в договорах. Доказать обратное обязаны вы, но на практике – это нереально. 

Также по умолчанию предполагается мотив навредить кредиторам, если другая сторона сделки знает о признаках неплатежеспособности или ущемлении интересов кредиторов.

Сделки с предпочтением одному из кредиторов перед другими

Оспаривание сделок, при которых должник отдает предпочтение одному из кредиторов, нарушая права других, регулируется статьей 61.3 закона «О банкротстве»:

Сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований, в частности при наличии одного из следующих условий:

  • сделка направлена на обеспечение исполнения обязательства должника или третьего лица перед отдельным кредитором, возникшего до совершения оспариваемой сделки;
  • сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора по обязательствам, возникшим до совершения оспариваемой сделки;
  • сделка привела или может привести к удовлетворению требований, срок исполнения которых к моменту совершения сделки не наступил, одних кредиторов при наличии не исполненных в установленный срок обязательств перед другими кредиторами;
  • сделка привела к тому, что отдельному кредитору оказано или может быть оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

Сделки с предпочтением признаются недействительными, если они совершены за 1 месяц до подачи заявления о банкротстве в арбитражный суд, или за 6 месяцев – если кредитору было известно о неплатежеспособности должника или кредитор – заинтересованное лицо.

https://www.youtube.com/watch?v=g8SBp8V_Bks\u0026list=PL32DXy7kjUzmlpvZ6Trs0BzCiy_yUQcjF

На практике – часто как сделки с предпочтением оспариваются действия банков по списанию денег со счетов должника. Если у должника есть другие кредиторы – суды признают такие действия недействительными и возвращают деньги в конкурсную массу для распределения в процедуре банкротства. 

Последствия признания сделок недействительными

Если арбитражный суд признает сделку недействительной, то всё, что было передано должником (или изъято у него) по такой сделке подлежит возврату в конкурсную массу.

В случае невозможности возврата в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость имущества на момент приобретения и убытки, вызванные изменением стоимости имущества. 

Многие должники ошибочно думают что кредиторы и управляющий будут гоняться за имуществом. Перепишу недвижимость на брата/свата, а затем он ее продаст по объявлению – и пусть догоняют покупателя и изымают всё у него. Нет.

Не будут ничего отбирать у покупателя, если цена и условия сделки были рыночными – он добросовестный приобретатель и его права защищены Гражданским кодексом РФ, статьей 302.

А вот ваш «бедный родственник» будет возмещать в конкурсную массу рыночную стоимость недвижимости. 

Или другая ситуация. Переписали машину на маму/папу. Сделку суд признает недействительной, как совершенной с заинтересованным лицом (независимо от того, какую цифру вы написали в договоре купли-продажи). Машины же к тому времени уже нет – она продана/разбита/утилизирована/угнана. С родителей будет взыскана в конкурсную массу рыночная стоимость автомобиля.

Как определят рыночную стоимость? Это сделает оценщик по средним ценам на авито и авто.ру. Ваши клятвы о том, что там было поцарапано крыло, разбито стекло и двигатель требовал ремонта никто не будет слушать. Обанкротить еще и родственников – тоже не выход.

Обязательства по возврату имущества или его стоимости в конкурсную массу не списываются в случае банкротства гражданина.

Что делать? Как избежать негативных последствий оспаривания сделок?

Самый лучший ответ – это не совершать таких сделок. Однако часто бывает уже поздно. Возможные варианты действий для решения проблем: 

  • самостоятельно расторгнуть спорные сделки и вернуть имущество в конкурсную массу;
  • возместить в конкурсную массу стоимость имущества;
  • запастись доказательствами, подтверждающими рыночные условия сделки (не сработает для сделок с заинтересованными лицами);
  • отложить банкротство до истечения срока давности по сделкам (это лотерея – кредиторы вправе подать заявление первыми);
  • другие варианты в зависимости от конкретной ситуации.

 

Источник: https://bankrot.ru.com/riski-pri-bankrotstve/nedejstvitelnost-sdelok

Банкротство продавца – Спик

Может ли сделка быть признана незаключенной. Может ли быть признан недействительным договор купли-продажи доли в квартире при процедуре банкротства? Может ли быть завещание признано недействительным

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

При приобретении жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке, для покупателей существует риск потерять и купленную недвижимость, и деньги.

С введением в действие закона о банкротстве физических лиц эти риски только увеличились.

Какие риски при покупке квартиры у несостоятельных граждан, что делать, если продавец квартиры банкрот, как предупредить нежелательные последствия – об этом и другом ниже.

Какие риски есть у покупателя?

Речь идет не об отдельном нормативно-правовом акте, а о внесении изменений в Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Согласно нововведениям, которые вступили в силу с 1 октября 2015 года, банкротами могут признаваться физические лица.

Для покупателей недвижимости эти изменения только повысили риски, а именно:

  • Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в последующие три года, если продавец в течение этого срока признается банкротом;
  • Ответственность за недобросовестное поведение продавца перед кредиторами ложится на покупателя недвижимости;
  • И напомним, что отсутствие убедительных доказательств, что приобретатель предпринимал необходимые меры, для выяснения обстоятельств продажи квартиры по цене, ниже рыночной, усугубляет его вину.

К сожалению, принцип добросовестности в случае признания продавца банкротом не спасает покупателя. Вообще же, чтобы вернуть деньги, уплаченные за квартиру, покупатель обязан доказать, что действовал добросовестно. В противном случае, он несет существенные финансовые потери – недвижимость возвращается, а деньги нет. Но когда продавец признан банкротом, деньги вернуть просто неоткуда.

но продавец не может вернуть деньги

Кроме того, нужно учесть, что банкротом признаются физические лица, которые:

  • Имеют просроченную задолженность по кредитам. Причем размер неисполненных обязательств в этом случае значения не имеет.

Мы достаточно часто встречаем упоминание о некой сумме в 500 000 рублей. Но нет! Постановление Пленума ВС РФ от 13.10.2015 N 45 сообщает нам, что такая сумма задолженности ОБЯЗЫВАЕТ должника признать себя банкротом. При этом до 500 000 рублей должник МОЖЕТ признать себя банкротом или его могут признать банкротом кредиторы.

  • Не проводят оплату по этим кредитным договорам, договорам займа или иным договорам, по которым просрочены обязательства более 3 месяцев.

То есть при покупке жилья у лица, которое имеет денежные обязательства, приобретатель рискует пострадать от недобросовестных действий продавца в течение последующих трех лет:

  • Заемщик может перестать выполнять денежные обязательства;
  • Кредиторы поднимут вопрос о реализованной квартире.

Поэтому нужно соблюдать некоторые правила, которые позволят предупредить нежелательные последствия для покупателя и финансовые потери.

тем выше риск финансовых потерь

Заманчивые предложения, существенное понижение в стоимости жилья обязаны пробуждать у покупателя подозрительность и предусмотрительность. Такое поведение позволит снизить риски и избежать участи жертв мошенников и недобросовестных лиц на рынке недвижимости.

Могут ли забрать квартиру, если продавец признан банкротом после сделки?

Ответ на этот вопрос утвердительный. Отъем жилья осуществляется на основании положений указанного выше закона о несостоятельности. Причины изложены в ст.ст.61.2-61.3, к ним относятся:

  1. Договор отчуждения имущества заключен не позже, чем за год до принятия заявления о признании продавца несостоятельным (банкротом), при этом, если стоимость покупки (сделки) ниже рыночной и имеются признаки подозрительной сделки;
  2. При совершении сделки намеренно ущемлялись имущественные права кредитора. Ключевое требование к таким договорам – заключались в течение трех лет до признания продавца несостоятельным;
  3. Продажа квартиры проводилась в интересах одного кредитора и с ущемлением интересов остальных.

Например, приобретенную жилую недвижимость вернут продавцу при наличии следующих обстоятельств:

  1. Сделка проведена за 1,5 года до его несостоятельности;
  2. У него была задолженность перед банком, которая не была погашена до признания его банкротом;
  3. Квартира могла быть реализована намного дороже, и это позволило бы рассчитаться с банком полностью или частично.

То есть, лишиться приобретенного жилья реально.

Как вернуть деньги с банкрота?

Актуальный вопрос, четкого ответа на который нет. Есть положения, обязывающие вернуть квартиру, но про условия возврата денег упоминается в гражданском законодательстве: если сделка признается недействительной, стороны возвращают друг другу имущество и переданные за него деньги.

https://www.youtube.com/watch?v=3-9s-GbfqTU\u0026list=PL32DXy7kjUzmlpvZ6Trs0BzCiy_yUQcjF

На практике происходит иначе: квартиру возвращают по решению суда, есть четкое предписание, а деньги за нее придется забирать по результатам другого судебного разбирательства. В последнем случае выясняется, что продавец денег не имеет, а сам истец действовал недобросовестно и т.п. Результат – в требованиях заявителя отказывают полностью или частично, он несет финансовые потери.

Поэтому рекомендуется сопровождать процедуру покупки квартиры оформление титульного страхования. В этом случае страхуется риск потерять квартиру в результате потери права собственности на нее.

Стоимость договора со страховщиком – 0,5-1% от стоимости недвижимости. Например, если стоимость покупки 3 млн. рублей, то придется уплатить 15-30 т.р.

Но сама компания идет на заключение такого договора только после тщательной проверки самой квартиры и ее собственников.

Обнаружив сомнительные операции или обстоятельства, страховщик существенно поднимет стоимость страхования титула или откажется от него вовсе.

Другой нюанс – возмещение трудно получить. В договоре есть пункт, который снимает со страховщика обязательства возмещать деньги по страховому случаю, который имел место до заключения соглашения со страховой компанией. Все усилия юридической службы будут направлены на то, чтобы доказать в суде именно это обстоятельство.

Признание договора купли-продажи недействительным 2020

Может ли сделка быть признана незаключенной. Может ли быть признан недействительным договор купли-продажи доли в квартире при процедуре банкротства? Может ли быть завещание признано недействительным

Основания признания договора купли-продажи недействительным
Какие сделки считаются ничтожными
Какие сделки считаются оспоримыми
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Как признать договор купли-продажи недействительным? Консультация юриста по телефону.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным.

    (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).

  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Можно ли оспорить договор купли-продажи? Юрист ответит на ваши вопросы.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной.

Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст.

28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

https://www.youtube.com/watch?v=CPAqMTgnkSg\u0026list=PLo6jEaSuMZRw4UY9Af0CRU1FqqLJLZ-tW

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Консультация юриста по гражданскому праву в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Услуги юристовпо оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.

    )

  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedeystvitelnyim/

Вопросы юристу
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: